월세 전입신고 안하면 국가에서 보장해주는 ‘최우선변제권’이라는 강력한 무기를 스스로 버리는 것이다. 혹시 전입신고 안 하는 대신 임대료를 저렴하게 해준다는 조건으로 계약을 앞두고 있다면, 당장 다른 집을 알아보기 바란다. 또는 월세 계약 후 전입신고를 깜박하였다면, 지금이라도 늦지 않았다. 아직 경매개시결정등기이전이라면 지금 이 글을 보는 즉시 전입신고를 해야 한다. 소중한 보증금을 지키는 첫걸음인 전입신고의 중요성과 그 이유에 대해 알아보자.
전입 신고와 대항력
‘대항력’이란 쉽게 말해 누군가에게 대항할 수 있는 힘을 의미한다. 임차인이 대항력을 갖추게 되면 집주인이 바뀌더라도 임대 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있게 된다. 주택임대차보호법 제3조에 ‘대항력’에 대해 나오며, 대항력의 요건은 거주하는 것과 전입신고이다. 대항력의 효력은 전입 신고 다음날 0시부터 발생한다. 그러므로 계약서를 작성한 후 입주하는 즉시 바로 전입신고를 하길 바란다.
계약 전 부동산등기부등본을 확인하는 것은 필수다. 집주인이나 공인중개사의 ‘이 집은 안전하다’라는 말 따위는 무시하라. 반드시 서류로 이 집에 선순위 근저당 등의 담보(대출)가 있는지 확인해야 한다. 임차인이 대항 요건을 갖추었더라도, 경매가 개시 되었을 때 전입 일자가 선순위 권리들보다 늦다면 대항력은 인정되지 않는다.
다시 말하면, 임차인의 전입신고 일자가 부동산 등기부등본 을구의 권리들보다 앞서야 경매가 진행되더라도 대항력이 인정되어 보증금을 전액 지킬 수 있다. 낙찰자에게 보증금 전액을 받기 전까지 집을 비워주지 않을 권리를 청구할 수 있다는 말이다.
( 말소기준권리보다 앞서 대항력 요건을 갖추었을 때만 대항력의 효력이 발생한다.)
혹시 전입신고를 안했다면
경매개시결정등기 이전이라면, 늦지 않았다. 지금이라도 당장 주민센터로 가서 전입신고를 하자. 전입신고를 한 소액 보증금의 임차인은 ‘최우선 변제권’이라는 막강한 권리가 생긴다. 조건은 경매개시결정등기 이전에 주택의 인도와 전입신고하여 배당요구종기일까지 대항력 조건을 유지하고, 반드시 배당 요구를 하여야 한다는 것이다.
쉽게 말하면, 경매가 시작되어 배당요구종기일까지는 전입신고를 하고 거주하고 있어야 한다. 그래야 경매가 시작되면 배당요구하라는 안내문을 받을 수 있고, 배당요구일안에 배당요구신청을 하여 최우선변제권의 배당가능금액을 우선적으로 배당받을 수 있다. 반드시 기억하자. 배당요구종기일까지 주소 옮기지 말고 거주하며, 배당요구신청을 한다.
소액 임차인의 최우선변제권과 한계점
최우선변제권이란 말그대로 선순위 권리자보다 우선하여 후순위 임차인에게 최우선으로 일정금액 을 배당하여 주는 것을 말한다. 소액 임차인의 보증금을 먼저 배당하여 주거안정을 돕기위함이다.소액 임차인의 범위 등에 대하여는 지역, 설정 기준 시점에 따라 다르므로 ‘대한민국 법원 인터넷 등기소’ 홈페이지 오른쪽 하단 ‘소액 임차인의 범위 안내’를 참고하길 바란다.
한계점으로는 ‘담보물권의 설정일이 기준 시점’이라는 것과 ‘낙찰 금액의 절반 이내에서만’이라는 점이다.
- 기준 시점은 임대차 계약일이 아닌, 선순위 담보물권(근저당권, 가등기담보권, 전세권 등)의 설정일이다. 예를 들면 담보물권설정일이 현재 기준(2023.2.21~), 서울의 보증금 범위는 1억6천5백만원 이하이며 최우선변제액은 5천5백만원 이하이다.(대한민국 법원 인터넷 등기소 참고)
임차인 A는 2023년 3월 , 1억 보증금의 월50만원의 월세 계약 후 전입신고를 했다. 2011년도에 선순위 근저당이 설정되었다 가정한다면, 2011년도 서울특별시 소액보증금의 적용 범위는 7천5백만원 이하, 최우선변제금액 2천5백만원 이하이다. A는 계약한 2023년도의 기준이 아닌, 담보물권일자인 2011년도의 보증금 범위(7천5백만원)를 넘어서므로 최우선변제금을 받을 대상이 아니다. - 최우선변제금은 매각금액의 1/2를 넘지 못한다.
위 사례에서 2011년도가 아니라 2020년에 선순위 근저당설정되었고 5천만원에 낙찰되었다면, 2020년도보증금 범위는 1억1천만원 이하에 최우선변제금 3천7백만원이하이므로 임차인 A는 소액임차인의 범위에 해당되어, 5천만원의 1/2인 2천5백만원을 최우선변제금으로 배당받는다.
선순위 전입신고의 파워
최우선변제권을 행사하려면 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 첫째, 최우선변제권이 보증금 전액을 보호하지 않을 수도 있다는 점이다. 이는 보증금 중 일부만이 최우선변제금으로 인정될 수 있기 때문이다. 그러므로 임차인은 보증금의 전액을 보호받기 위해 선순위 전입신고를 해야 한다.
전입신고를 하지 않을 조건으로 임대료를 낮춰주는 제안은 피해야 한다. 이러한 제안은 임차인의 권리를 약화시킬 뿐만 아니라, 임대인이 세금 회피를 시도하는 부정한 행위에 동참하게 만들 수 있다. 임차인으로서는 자신의 권리를 보호하기 위해 전입신고를 적극적으로 해야 하며, 임대인이 이를 거부하는 경우 다른 임대 옵션을 고려하는 것이 현명하다.
계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하여 임대차 계약이 선순위인지 확인해야 한다. 등기부등본에는 부동산에 대한 권리 관계가 기록되어 있으며, 이를 통해 임차인은 자신의 권리가 다른 채권자의 권리에 우선하는지 여부를 확인할 수 있다. 선순위 전입신고를 함으로써 임차인은 경매 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있으며, 이는 보증금 전액을 보호받는 가장 확실한 방법 중 하나이다.
요약하면, 임차인은 자신의 권리를 보호하기 위해 전입신고를 적극적으로 해야 하고, 임대인이 전입신고를 거부하는 경우에는 주의해야 한다. 또한, 계약 전에는 등기부등본을 확인하여 임대차 계약의 우선순위를 확인하는 것이 중요하다. 이러한 조치를 통해 임차인은 보증금을 보호하고, 임대차 계약의 안정성을 확보할 수 있다.
사회생활을 시작하는 청년들에게는 월세 계약과 전입신고 등의 법적 절차가 낯설고 어려울 수 있다. 그러나 이러한 절차는 자신의 재산을 보호하는 데 매우 중요하다. 월세 보증금은 전세 보증금보다 적을 수 있지만, 그럼에도 불구하고 소중한 재산이다. 따라서 월세 계약을 할 때 전입신고의 중요성을 이해하고, 이를 통해 자신의 재산을 보호할 수 있는 방법에 대해 알아야 한다. 이는 인생의 첫 단추를 올바르게 꿰는 것이며, 이를 통해 미래를 향한 첫발을 무사히 내딛을 수 있다고 생각한다.