부동산 확정일자는 임차인에게 ‘우선변제권’을 부여하는 중요한 역할을 한다.
이 권리는 임차인이 임대차 계약 후 전입신고와 확정일자를 받아야 획득할 수 있다. 만약 확정일자를 받지 않으면, 임차인은 경매 진행 시 보증금을 다른 후순위 채권자들보다 우선하여 먼저 배당받는 권리, 즉 ‘우선변제권’을 갖지 못하게 된다. 이는 임차인의 권리를 크게 제한하며, 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하게 될 수 있다.
확정일자란?
확정일자는 임대차 계약이 유효하다는 것을 증명하는 날짜를 말한다. 이 날짜는 임대차 계약이 제3자에게도 효력이 있다는 것을 보여주며, 만약 집이 경매에 넘어가게 되면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 역할을 한다. 확정일자 인증을 받기 위해서는 임차인이 임대차 계약서 원본과 신분증을 가지고 주택 소재지 주민센터나 등기소에 방문한다. 전입신고를 할 때 확정일자 인증을 함께 받는 것이 보통이며, 수수료는 600원이다. 대리인도 이 서비스를 이용할 수 있다. 인터넷 등기소를 통해 온라인으로 확정일자 인증을 신청할 수도 있는데, 이 경우 공인인증서와 PDF 형식의 계약서가 필요하고 수수료는 500원이다.
2021년 6월 1일부터 시행된 주택 임대차 계약 신고제도에 따르면, 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약을 주민센터나 온라인을 통해 신고한다. 이 신고를 하면 확정일자는 자동으로 부여되며, 수수료는 없다.
전입신고와 대항력
임대차 계약 후 입주하여 전입신고를 하면, 전입신고 다음 날 0시부터 대항력을 갖게 된다.
이는 임차인이 제3자에 대해 그 권리를 행사할 수 있음을 의미한다.
특히 선순위 임차인인 경우, 즉 다른 채권자들보다 우선하여 전입신고가 되어있다면 경매로 집이 넘어가도 낙찰자에게 임대 보증금 전액을 돌려받을 수 있고 계약 기간 동안 거주할 권리를 갖게 된다.
확정일자를 받지 않아도, 말소기준권리보다 먼저 전입신고 되어있다면(최선순위 임차인) 보증금 전액을 지킬 수 있다. 이는 대항력이라는 강력한 힘을 통해 가능한 것이다.
따라서 임대차 계약 전 본인이 선순위인지 아닌지 등기부등본을 발급하여 확인하는 것은 필수이다.
확정일자와 우선변제권
만약 본인의 전입신고일이 후순위라면 반드시 확정일자를 받아 우선변제권을 확보해야 한다. 대항력이 없으므로 우선변제권을 통해서라도 보증금을 받을 기회를 확보하기 위해서이다. 물론 가장 좋은 방법은 전입신고와 확정일자를 동시에 받아서 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 있는 것이다.
우선변제권은 경매 진행 시 순위에 따라 후순위의 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리이다. 그러나 선순위부터 순위대로 배당하므로 보증금을 전액 받지 못하고, 일부만 배당 받게 될 수도 있다. 배당을 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일 내에 배당요구신청을 하여야 한다.
우선변제권은 대항력의 요건(인도+전입신고)을 갖추고 확정일자를 받은 날짜 중 늦은 날부터 효력이 발생한다. 그러므로 전입신고와 확정일자는 동시에 묶어서 최대한 빨리 하는 것이 좋다.
전입신고를 할 수 없는 상황이라면
전입신고를 하지 않고 확정일자만 받는 것은 의미가 없다.
부득이 전입신고를 할 수 없는 상황이라면 ‘전세권설정’을 하면 보증금을 지킬 수 있다. 전세권설정이란 임차인이 전세금을 지불하고 임대인의 동의를 받아 전세권을 등기하는 것이다.
전세권은 임차인이 임대인의 부동산을 사용하고 전세금을 돌려받을 수 있는 권리이다. 전세권설정을 하려면 임대인의 동의가 반드시 필요하고, 비용이 든다. 전세금의 0.24%에 해당하는 등록세와 지방교육세, 증지세, 법무사 수수료등이 소요된다. 예를 들어, 전세금이 2억 원이라면 전세권설정의 비용은 약 70~80만원 정도가 된다. 전세권설정을 하면 다음과 같은 장점이 있다.
- 전입 신고가 불가능한 경우 : 전입신고와 확정일자를 받는 것은 주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 방법이다. 그러나 전입신고를 할 수 없는 경우 전세권설정을 통해 보호받을 수 있다. 전세권설정은 신청 당일부터 효력이 발생한다.
- 보증금 반환이 어려운 경우 : 임대인의 전세금 반환에 어려운 상황이 발생했을 때, 전입시고와 확정일자를 받은 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하고, 승소 판결을 받은 후에야 경매 신청이 가능하다. 이 과정은 시간과 비용이 많이 들 수 있다. 그러나 전세권설정을 하면 임차인은 별도의 판결 없이 임의 경매를 신청할 수 있다. 임차인은 전세권을 행사하여 임대인의 부동산을 경매에 내놓을 수 있고, 경매에서 얻은 금액에서 전세금을 우선하여 변제받을 수 있다.
마무리
확정일자, 전입신고, 전세권설정은 임차인이 자신의 권리를 보호하고 임대차 계약에서 발생할 수 있는 문제들을 예방하는 데 중요한 절차들이다. 확정일자는 임차인에게 임대인에 대한 우선변제권을 확보하게 해주고, 전입신고는 임차인이 그 주택에서 실제로 거주하고 있음을 공식적으로 증명한다.
전세권설정은 임차인에게 임대인의 재산권에 대한 일정한 권리를 부여하여, 임대인이 임대주택을 제3자에게 팔거나 담보로 제공할 때 임차인의 권리를 보호한다. 이러한 절차들을 알고 이용함으로써, 임차인은 자신의 권리를 더욱 명확하게 주장하고 임대차 계약과 관련된 법적 분쟁에서 보다 강력한 입장을 취할 수 있다. 임차인이라면 이러한 절차들에 대해 잘 알고 있어야 하며, 필요할 때 적절하게 활용하여 자신의 권리를 적극적으로 보호해야 한다고 생각한다. 이는 임차인이 안정적인 주거 생활을 영위하고 임대차 관계에서 발생할 수 있는 문제들로부터 자신을 보호하는 데 기여할 것이기 때문이다.